Aufschließungskosten in Österreich

Was die Straße kostet: die Abgabe in allen neun Bundesländern

Jedes Land hat seine eigene Formel, und fast überall setzt die Gemeinde den entscheidenden Faktor selbst fest. Zwei Nachbargemeinden können deshalb um den Faktor zwei auseinanderliegen.

Quellen: § 38 NÖ BO 2014 (RIS, Fassung 1.3.2026) · Anliegerleistungsgesetz Salzburg (RIS) · Straßenpreisverordnung 2024 der Stadt Salzburg (PDF) · Stadt Salzburg, Ausbaukosten · Verordnung Traiskirchen (10.9.2025, PDF) · LVwG NÖ, LVwG-AV-639/001-2026 (PDF) · Merkblatt Aufschließungsbeiträge, Land OÖ (September 2026) · Verordnung der Stadt Linz zum Einheitssatz · LGBl. für Wien 27/2011 · Verordnung Eisenstadt 16.12.2014 · TVAG, LGBl. für Tirol 24/2011 · Verordnung Tristach ab 1.1.2026 · LVwG Tirol, 16.10.2020 · Verordnung Anpassung der Bauabgabe, LGBl. Steiermark 23/2025 · § 23 K-StrG 2017 · Salzburger Anliegerleistungsgesetz · Amtsblatt Stadt Salzburg 85/2024. Stand Oktober 2026.

Warum Niederösterreich so weit oben liegt

Der Einheitssatz ist dort die Summe der durchschnittlichen Herstellungskosten je Laufmeter für eine 3 m breite Fahrbahnhälfte, einen 1,25 m breiten Gehsteig, Oberflächenentwässerung und Beleuchtung. Diese Kosten sind in den letzten Jahren mit dem Straßenbau gestiegen, und die Gemeinden ziehen nach: Großweikersdorf im Bezirk Tulln hat den Satz im Herbst 2025 von 580 auf 830 € angehoben. Für den 800-m²-Bauplatz macht das 20.506 statt 29.345 €, ein Unterschied von fast 9.000 € durch einen einzigen Gemeinderatsbeschluss. Dass die Formel in der Praxis so angewendet wird, zeigt ein Bescheid einer niederösterreichischen Marktgemeinde vom November 2025: 550 € Einheitssatz, Koeffizient 1,25, vorgeschrieben wurden 16.712,21 € (Landesverwaltungsgericht NÖ, Erkenntnis vom 2. Juni 2026).

Der zweite Hebel ist der Bauklassenkoeffizient. Liegt der Bauplatz in Bauklasse I, rechnet die Gemeinde mit 1,00; fehlt ein Bebauungsplan, gilt mindestens 1,25. Dieselben 800 m² kosten bei 830 € Einheitssatz also 23.476 € oder 29.345 €, je nachdem, ob die Gemeinde einen Bebauungsplan erlassen hat.

Entlastung gibt es an zwei Stellen. Eine nach dem NÖ Raumordnungsgesetz bezahlte Standortabgabe wird auf die Aufschließungsabgabe angerechnet, ebenso frühere Leistungen für Fahrbahn, Gehsteig oder Beleuchtung, die mit der Gemeinde vereinbart waren. Und wer schon Vorauszahlungen geleistet hat (die Gemeinde darf 20 bis 80 % vorab verlangen, wenn eine neue Gemeindestraße geplant ist), bekommt diese prozentuell abgezogen.

Oberösterreich kassiert zweimal, rechnet aber gegen

Wer in Oberösterreich ein unbebautes Baulandgrundstück besitzt, zahlt bereits ab der Widmung einen Aufschließungsbeitrag, sobald Kanal oder Wasserleitung innerhalb von 50 m liegen oder eine Gemeindestraße angrenzt: 1,45 €/m² für den Kanal, 0,73 €/m² für das Wasser und für die Straße den Verkehrsflächenbeitrag abzüglich 60 %. Die Stadt Wels rechnet das für 1.000 m² vor: 31,62 m × 3 m × 95 € ergibt 9.011,70 €, davon bleiben nach der Ermäßigung 3.604,68 €, zahlbar in fünf Jahresraten. Beim späteren Bau werden diese Vorauszahlungen wertgesichert auf die echten Anschlussgebühren angerechnet. Ab dem fünften Jahr kommt für unbebaute Grundstücke ein jährlicher Erhaltungsbeitrag dazu, 33 Cent/m² für den Kanal und 15 Cent/m² für das Wasser, den die Gemeinde verdoppeln darf.

Steiermark und Salzburg gehen Sonderwege

Die Steiermark hat keine Abgabe, die am Grundstück hängt. Die Bauabgabe nach § 15 Baugesetz wird mit der Baubewilligung nach der Bruttogeschoßfläche berechnet, Erdgeschoß voll und alle anderen Geschoße zur Hälfte. Im Gesetz stehen 10 € je m² samt Anpassung an den Baukostenindex; die Landesregierung hat den Einheitssatz mit Verordnung LGBl. 23/2025 ab 1. Jänner 2025 auf 13,04 € angehoben. Ein Bungalow ohne Keller zahlt also weniger als das zweigeschoßige Beispielhaus, obwohl beide dieselbe Straße nutzen. Wird nicht gebaut, bleibt die Abgabe als Guthaben für eine spätere Bewilligung auf demselben Grundstück stehen. Die Einnahmen sind zweckgebunden für Verkehrsflächen, Oberflächenentwässerung, Beleuchtung, Grundübernahmen ins öffentliche Gut sowie Spielplätze und Grünflächen.

Salzburg teilt die Straße auf zwei Gesetze auf. Für die Fahrbahn gilt § 16 Bebauungsgrundlagengesetz: Wird ein Grundstück an einer noch nicht ausgebauten Straße zum Bauplatz erklärt, ersetzt der Eigentümer der Gemeinde die Kosten des Unterbaus ganz und die der Straßendecke und Entwässerung zur Hälfte, für den Straßenteil, den er nach § 15 abzutreten hätte. Die Stadt Salzburg setzt dafür seit Juli 2024 105,34 € je m² an, 55,27 € je m², wenn der Eigentümer den Unterbau selbst herstellt. Gehsteig und Beleuchtung regelt das Anliegerleistungsgesetz mit einem vom Gemeinderat festgesetzten Durchschnittspreis je Laufmeter, aber nur, wenn sie neu errichtet werden. In der Stadt Salzburg kostet der durchschnittliche Gehsteig seit Mai 2024 678 € je Laufmeter, davon trägt der Anrainer die Hälfte, bei beidseitigen Gehsteigen jeder ein Viertel. Wer an einer fertigen Straße mit bestehendem Gehsteig baut, zahlt dafür nichts mehr.

Kanal und Wasser: die zweite Rechnung richtet sich nach dem Haus

Hier zählt nicht das Grundstück, sondern das Gebäude: Bruttogeschoßfläche in der Steiermark, Baumasse in Tirol, Bewertungseinheiten in Kärnten und Vorarlberg, eine Berechnungsfläche aus bebauter und unbebauter Fläche in Niederösterreich und im Burgenland. Für das Beispielhaus ergibt das in den Gemeinden mit veröffentlichten Sätzen:

Quellen: Kanalabgabenordnung Laab im Walde (9.12.2025) · Kanalabgabenordnung Hollabrunn (ab 1.1.2027) · Wasserabgabenordnung Hadersdorf-Kammern 2025 · Kanalgebührenordnung Hofkirchen im Traunkreis (RIS, 15.12.2025) · Land OÖ, Wasserleitungsanschlussgebühren · § 8 Wiener Kanaleinmündungsgebührengesetz · § 6a Wiener Wasserversorgungsgesetz · § 5 Bgld. Kanalabgabegesetz · Verordnung Müllendorf 11.12.2025 · Kanalabgabenordnung St. Andrä-Höch 2026 · Wassergebührenordnung St. Andrä-Höch 2026 · Stadtgemeinde Feldbach, Wassergebühren 2026 · Kanalbenützungsgebührenverordnung Oetz (18.12.2025) · Wasserbenützungsgebührenverordnung Wattens · Anlage II K-GKG · Verordnung Ruden 2026 · Amtsblatt Stadt Salzburg 81/2025 · Kanalgebührenordnung Hard 2024.

Warum der Kanal in der Stadt Salzburg und in Tirol so viel kostet

In der Landeshauptstadt Salzburg tragen die Anrainer ein Viertel der Hauptkanalkosten, unabhängig davon, ob sie angeschlossen sind: Bei 1.965 € je Laufmeter kommen für den 800-m²-Bauplatz 11.346 € zusammen, bevor der Hauskanalanschluss mit 2.859 € dazukommt. Diese Regel des Anliegerleistungsgesetzes gilt nur in der Stadt; die übrigen Salzburger Gemeinden heben den Kanalbeitrag nach ihrer eigenen Gebührenordnung ein. In Tirol hängt der Kanal an der Baumasse, deshalb zahlt ein Haus mit Keller und hohem Dachstuhl spürbar mehr als ein flacher Bungalow: Bei 7,18 € je Kubikmeter in Oetz kostet jeder zusätzliche Meter Firsthöhe auf 120 m² Grundfläche rund 860 € nur für den Kanal.

Niederösterreich rechnet die unbebaute Fläche mit: 15 % des Gartens zählen zur Berechnungsfläche, bei Kanal und Wasser gedeckelt mit 500 m². Ein Bauplatz mit 500 m² Garten zahlt dort mehr als ein kleiner Bauplatz mit demselben Haus, darüber hinaus wird es nicht teurer. Und Kärnten verlangt mindestens eine Grundeinheit je Anschluss, in Ruden 2.900 €; erst ab 100 m² Wohnnutzfläche steigt der Beitrag mit jedem weiteren Quadratmeter um 29 €.

Gas, Fernwärme und Glasfaser

Ein Gasanschluss kostet laut Infina ab 1.500 €. Für neue Einfamilienhäuser ist er allerdings zur Ausnahme geworden, weil die Wohnbauförderungen der Länder fossile Heizungen nicht mehr fördern und die Netzentgelte für Gas 2026 kräftig gestiegen sind, in Niederösterreich um rund 30 %.

Fernwärme ist nur in bestehenden Versorgungsgebieten eine Option. Das Land Oberösterreich beziffert die Gesamtkosten für ein Einfamilienhaus, also Anschlusspauschale des Betreibers, Übergabestation und Einbindung in die Heizung, mit 15.000 bis 30.000 €; die Anschlusspauschale hängt von Leitungslänge und Anschlussleistung ab, und der Graben vom Netz zum Haus muss rund einen Meter tief sein. Dafür entfällt der eigene Heizkessel samt Kamin.

Bei Glasfaser entscheidet der Zeitpunkt. Die Österreichische Glasfaser-Infrastrukturgesellschaft verlangt für den Hausanschluss während der Bestellphase eines Ausbauprojekts 299 € statt 1.000 €, danach mindestens 599 € (Stand ihres Kundenmagazins vom März 2024); dafür verlegt sie das Leerrohr bis ins Haus, setzt den Hausanschlusskasten und zieht 30 m Innenkabel ein. Ein vorhandenes Leerrohr mit 7 mm Innendurchmesser in mindestens 30 cm Tiefe kann sie verwenden. Wer beim Aushub für Strom und Wasser gleich ein Leerrohr für Glasfaser mitverlegt, spart später die zweite Grabung.

Wann das Geld fällig wird, vom Kaufvertrag bis zum Zähler

Der häufigste Fehler ist, die Abgabe im Grundstückspreis zu vermuten. Sie ist fast nie drin. Abgabenschuldner ist, wer zum Zeitpunkt der Vorschreibung Eigentümer ist, und vorgeschrieben wird meist erst, wenn Sie bauen. In der Reihenfolge, in der die Rechnungen kommen:

1. Vor dem Kauf: Auskunft der GemeindeWas für die Parzelle schon vorgeschrieben und bezahlt wurde, weiß nur das Bauamt. In Niederösterreich meldet die Gemeinde die entrichtete Aufschließungsabgabe dem Grundbuchsgericht, das sie im Grundbuch anmerkt; ein aktueller Grundbuchsauszug zeigt es also. Für Kanal und Wasser gilt das nicht. In Oberösterreich werden bereits gezahlte Aufschließungsbeiträge wertgesichert angerechnet, der Bescheid des Vorbesitzers gehört deshalb zu den Kaufunterlagen.
2. Kaufvertrag: die KlauselWas noch offen ist, gehört als Klausel in den Kaufvertrag, sonst zahlt der Käufer. Übernimmt der Käufer ausdrücklich Aufschließungskosten des Verkäufers, erhöht das die Grunderwerbsteuer.
3. Bauplatzerklärung und Baubewilligung: die StraßenabgabeNiederösterreich schreibt mit der Bauplatzerklärung oder der ersten Baubewilligung vor; die Gemeinde kann für Grundstücke an einer nach 1997 gebauten Gemeindestraße 20 bis 80 % Vorauszahlung verlangen, bei Neubau aber nicht vor Baubeginn fällig stellen. Wien verlangt den Anliegerbeitrag vor der Baubewilligung, Ratenzahlung ist möglich, die erste Rate vor der Bewilligung. Tirol stellt mit Rechtskraft der Baubewilligung fällig, bei anzeigepflichtigen Vorhaben mit dem erlaubten Baubeginn; die Steiermark die Bauabgabe mit der Baubewilligung. Oberösterreich hat für unbebaute Grundstücke schon ab Widmung kassiert, in fünf Jahresraten, und rechnet jetzt gegen.
4. Baubeginn: Baustrom, Bauwasser, HausanschlüsseNetzzutritt und Netzbereitstellung werden mit dem Netzanschlussvertrag fällig, Kanal- und Wasseranschlussgebühren mit dem Anschlussbescheid; in Tirol entsteht die Gebührenschuld erst mit dem tatsächlichen Anschluss.
5. Nach Fertigstellung der Straße: Burgenland und KärntenDort darf die Gemeinde erst vorschreiben, wenn die Straße gebaut ist. Im Burgenland ist der Beitrag einen Monat nach Zustellung des Bescheids fällig. In Kärnten ist auf Antrag Stundung bis zur Baubewilligung möglich, wenn das Grundstück landwirtschaftlich intensiv genutzt wird oder die Zahlung eine erhebliche Härte wäre; die Stundungszinsen sind so begrenzt, dass Beitrag und Zinsen nicht höher ausfallen als der Beitrag bei Baubewilligung.

Grunderwerbsteuer auf die Aufschließung

Zahlen Sie die Abgabe aufgrund eines Bescheids der Gemeinde, ist das eine Abgabe und keine Gegenleistung für das Grundstück; Grunderwerbsteuer fällt darauf nicht an. Anders, wenn der Kaufvertrag die Übernahme vorsieht. Das Bundesfinanzgericht hat am 15. Februar 2022 (RV/6100420/2021) über ein Baulandsicherungsmodell einer Salzburger Gemeinde entschieden: Die Käufer hatten sich im Kaufvertrag verpflichtet, die Aufschließungskosten von rund 55,79 € je m² an die vom Land beauftragte Gesellschaft zu zahlen, und hätten das Grundstück ohne diese Verpflichtung nicht bekommen. Damit war eine aufgeschlossene Liegenschaft Gegenstand des Kaufs, und die Aufschließungskosten zählen zur Gegenleistung nach § 5 GrEStG. Für 800 m² sind das 44.632 € zusätzliche Bemessungsgrundlage und 1.562 € mehr Grunderwerbsteuer, dazu 1,1 % Eintragungsgebühr. Entscheidend ist der einheitliche Vertragswille: Hätten die Käufer die Aufschließung selbst veranlassen können, wäre sie nicht einzubeziehen gewesen.

Acht Fragen, die Sie der Gemeinde vor der Unterschrift stellen

1. Ist das Grundstück rechtskräftig als Bauland gewidmet, und gibt es einen Bebauungsplan mit Bauklasse? (In Niederösterreich entscheidet das über den Koeffizienten 1,00 oder 1,25.)
2. Wurde für diese Parzelle schon eine Aufschließungsabgabe, ein Aufschließungs- oder Verkehrsflächenbeitrag vorgeschrieben, und ist er bezahlt?
3. Wie hoch ist der aktuelle Einheitssatz der Gemeinde, und wann wurde er zuletzt angehoben?
4. Gibt es Vorauszahlungen oder Standortabgaben des Vorbesitzers, die angerechnet werden?
5. Liegen Kanal und Wasserleitung in der Straße vor dem Grundstück, und wie tief? (Entscheidet über Pumpstation und Grabenlänge.)
6. Welche Kanal- und Wasseranschlussgebühren gelten nach der aktuellen Gebührenordnung, und nach welcher Bemessungsgrundlage?
7. Ist die Straße fertig hergestellt, oder steht eine Abgabe nach Fertigstellung noch aus? (Burgenland, Kärnten, Niederösterreich bei Vorauszahlungen.)
8. Muss ich Grund für die Straße abtreten? (In der Steiermark bis 6 m Tiefe und höchstens 10 % der Fläche, unentgeltlich.)

Häufige Fragen zu Aufschließungskosten

Stand: 15. Oktober 2026. Redaktion: Mad Dog Media GmbH, Leibnitz.