Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf in Österreich

Kaufnebenkosten berechnen

Kauf zum Marktpreis mit 3,5 % oder Übernahme aus der Familie mit dem Stufentarif, mit oder ohne Makler, mit oder ohne Kredit. Die Sätze für Steuer, Grundbuch und Makler sind die gesetzlichen; der Prozentsatz für den Vertrag ist Ihre Annahme.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % auf alles, was Sie dem Verkäufer geben

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, und die ist weiter gefasst als der Kaufpreis. Dazu zählen übernommene Hypotheken, ein dem Verkäufer eingeräumtes Wohnrecht, Zahlungen an Dritte, die der Verkäufer verlangt, und beim Zuschlag in der Versteigerung das Meistbot. Der Grundstückswert, den das Finanzamt nach dem Pauschalwertmodell berechnet, ist die Untergrenze: Liegt der vereinbarte Preis darunter, wird vom Grundstückswert gerechnet.

Die Steuerschuld entsteht mit dem Vertragsabschluss, nicht mit der Grundbucheintragung. Steuerschuldner sind beide Vertragsteile, unabhängig davon, was im Vertrag steht; die Übernahme durch den Käufer ist Verkehrssitte, keine Vorschrift. Notar oder Rechtsanwalt zeigen den Erwerb über FinanzOnline an oder berechnen die Steuer selbst, beides bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Vertragsabschluss; die selbstberechnete Steuer ist dann bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach der Selbstberechnung zu zahlen. Ein Vertrag vom 10. März ist also bis 15. Mai zu berechnen, und wer am 12. Mai berechnet, zahlt bis 15. Juli. Den Betrag zieht der Treuhänder vorab vom Käufer ein, bevor der Kaufpreis aus dem Treuhandkonto an den Verkäufer geht.

Stufentarif: Grundstück aus der Familie

Wer den Bauplatz von Eltern, Großeltern, Geschwistern oder dem Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz bekommt, zahlt nicht 3,5 %, sondern den Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 € und 3,5 % darüber. Mehrere Erwerbe vom selben Übergeber innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. Das gilt nach § 7 GrEStG auch dann, wenn innerhalb der Familie ein Kaufpreis fließt. Zum Familienverband gehören Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder samt deren Kindern und Ehepartnern sowie Geschwister, Nichten und Neffen.

Der Grundstückswert kommt aus dem Pauschalwertmodell der Grundstückswertverordnung: Grundfläche mal dreifachem Bodenwert je m² mal Hochrechnungsfaktor der Gemeinde, dazu bei bebauten Grundstücken der Gebäudewert aus Nutzfläche mal Baukostenfaktor des Bundeslandes (von 1.270 € im Burgenland bis 1.670 € in Vorarlberg je m²) mal Abschlägen für Alter und Bauart. Den Bodenwert nennt das Finanzamt auf Anfrage über FinanzOnline, den Hochrechnungsfaktor die Anlage zur Verordnung. Ein unbebauter Bauplatz mit 800 m², 40 € Bodenwert und Faktor 2,5 kommt so auf 240.000 € Grundstückswert und 1.200 € Steuer; als Kauf zum Marktpreis von 92.800 € wären es 3.248 €. Ist der gemeine Wert nachweislich niedriger, etwa durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis, gilt dieser.

Was wirklich befreit ist

• Bagatellgrenze: Erwerbe mit einer Bemessungsgrundlage bis 1.100 € sind steuerfrei, bei Liegenschaftsteilungen nach § 13 Liegenschaftsteilungsgesetz bis 2.000 €. Das trifft den Grenzausgleich mit dem Nachbarn, nicht den Bauplatzkauf.
• Wohnstätte der Ehegatten: Überträgt ein Ehegatte oder eingetragener Partner dem anderen einen Anteil, damit beide zu gleichen Teilen Eigentümer der gemeinsamen Wohnung oder des gemeinsamen Hauses werden, ist dieser Erwerb bis 150 m² Wohnnutzfläche steuerfrei; die Fläche darüber wird anteilig besteuert, die 150 m² sind also ein Freibetrag und keine Grenze (§ 3 Abs. 1 Z 7 GrEStG). Bedingungen: dringendes Wohnbedürfnis, Bezug innerhalb von drei Monaten, bei Neubau innerhalb von acht Jahren, danach fünf Jahre Nutzung ohne Änderung der Eigentumsverhältnisse. Der gemeinsame Kauf eines Bauplatzes vom Verkäufer fällt nicht darunter, er bleibt bei 3,5 %.
• Betriebsübergabe: Freibetrag von 900.000 € bei unentgeltlicher Übergabe eines Betriebs ab dem 55. Lebensjahr des Übergebers, mit fünfjähriger Behaltefrist; land- und forstwirtschaftlich 365.000 € auf den Einheitswert.
• Nicht befreit: der Ersterwerb. Eine Grunderwerbsteuer-Befreiung für das erste Eigenheim gab es in Österreich nie. Das Regierungsprogramm 2025 bis 2029 enthält dazu einen Prüfauftrag, mehr nicht. Was 2024 bis Juni 2026 wegfiel, waren die Grundbuchgebühren, nicht die Steuer.

Quellen: BMF, Steuersatz (Stand 1.1.2026) · BMF, Pauschalwertmodell (Stand 1.1.2026) · BMF, Befreiungen (Stand 1.1.2026) · § 3 GrEStG 1987 (RIS, idF 1.7.2025) · Brandauer Rechtsanwälte, Befreiungen 2026 (29.4.2026).

Grundbuch: 1,1 % für das Eigentum, 1,2 % für die Bank

Eigentümer werden Sie nicht mit der Unterschrift, sondern mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür verlangt das Gericht die Eintragungsgebühr von 1,1 % des Verkehrswerts, beim Kauf also des Kaufpreises, und die Eingabegebühr für das Gesuch: 61 € bei elektronischer Einbringung, wie sie Notare und Anwälte vornehmen, 85 € auf Papier. Beide Beträge gelten seit der Neufestsetzung der Gerichtsgebühren am 1. August 2026; davor waren es 58 und 81 €. Der Gebührenanspruch entsteht mit dem Gesuch, vorgeschrieben wird die Eintragungsgebühr vom Gericht im Nachhinein mit Zahlungsauftrag, sofern Notar oder Anwalt sie nicht im Rahmen der Selbstberechnung abführen. Die Eintragung hängt also nicht von einer Vorauszahlung ab; dass der Treuhänder den Betrag trotzdem vorab verlangt, ist sein Kostenvorschuss, nicht die Gebührenordnung.

Wer finanziert, braucht eine zweite Eintragung: das Pfandrecht der Bank. Dafür fallen 1,2 % des Pfandbetrags an, und der liegt über dem Kreditbetrag, weil die Bank eine Nebengebührensicherstellung für Zinsen und Kosten mit eintragen lässt, üblicherweise 20 %. Bei 80.000 € Kredit sind das 96.000 € Pfandbetrag und 1.152 € Gebühr. Die Eingabegebühr richtet sich nach der Zahl der Gesuche: Trägt der Treuhänder Eigentum und Pfandrecht in einem Gesuch ein, fällt sie einmal an, bringt die Bank ihr Pfandrecht gesondert ein, noch einmal 61 €. Die Höhe des Pfandbetrags steht in der Pfandurkunde, die ebenfalls beglaubigt werden muss. Eine Ausnahme bleibt auch nach dem Ende der befristeten Befreiung: Wird das Haus mit Wohnbauförderung des Landes gebaut, ist die Pfandrechtseintragung für den Finanzierungskredit nach § 53 Abs. 3 Wohnbauförderungsgesetz 1984 von der Gerichtsgebühr befreit, bei Wohnungen bis 130 m² Nutzfläche, ab sechs Haushaltsmitgliedern 150 m²; Details auf der Seite zu den Förderungen.

Die Befreiung ist ausgelaufen

Vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026 entfielen beide Gebühren für den Kauf eines Eigenheims mit Hauptwohnsitz, technisch als Freibetrag bis 500.000 € Bemessungsgrundlage, ab 2 Millionen € ganz weg. Voraussetzung waren ein nach dem 31. März 2024 geschlossener Vertrag, ein Antrag beim Grundbuchsgericht vor dem 1. Juli 2026 und ein dringendes Wohnbedürfnis, nachgewiesen durch die Hauptwohnsitzmeldung und die Aufgabe der bisherigen Wohnrechte. Das Finanzministerium bezifferte die Ersparnis mit bis zu 11.500 €. Seit 1. Juli 2026 gelten wieder die vollen Sätze; eine Verlängerung ist nicht beschlossen. Wer die Befreiung genutzt hat, muss den Hauptwohnsitz fünf Jahre halten, sonst wird nachverrechnet.

Familienkreis: Eintragungsgebühr vom Einheitswert

Bei Übertragungen im erweiterten Familienkreis bemisst sich die Eintragungsgebühr nicht vom Verkehrswert, sondern vom dreifachen Einheitswert, höchstens aber von 30 % des Verkehrswerts. Bei einem Bauplatz mit 150.000 € Verkehrswert sind das höchstens 45.000 € Bemessungsgrundlage und 495 € Gebühr statt 1.650 €. Das ist neben dem Stufentarif der zweite Grund, warum der Bauplatz von den Eltern günstiger kommt als derselbe Bauplatz vom Nachbarn.

Quellen: oesterreich.gv.at, Verbücherung (Stand 1.8.2026) · Infina, Nebenkosten beim Wohnungskauf (21.11.2025) zur Nebengebührensicherstellung · WKO Kärnten, Nebengebühren beim Eigentumserwerb (Juli 2024) zur Befreiung.

Derselbe Bauplatz in neun Bundesländern

Die Prozentsätze sind überall gleich, die Grundstückspreise nicht. Statistik Austria weist für 2025 Durchschnittspreise bebaubarer Grundstücke je Bundesland aus, berechnet als geometrisches Mittel aller Transaktionen; damit lässt sich zeigen, was 800 m² Bauland an Nebenkosten auslösen, von 4.127 € im Burgenland bis 42.248 € in Wien, jeweils ohne Makler.

Grundstückspreise: Statistik Austria, Pressemitteilung 14 186-105/26 vom 28.5.2026, Tabelle 3 (geometrische Mittel der Transaktionspreise bebaubarer Grundstücke 2025; die Tabelle ist in der Pressemitteilung als Medianpreise überschrieben, die Fußnote nennt geometrische Mittel). Die Landeswerte verdecken große Spannen: Im Bezirk Zwettl kostete Baugrund 26 €/m², in Tulln 238 €, in der Stadt Salzburg 1.345 €, in Währing 2.181 €.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens: In Wien übersteigen allein die Nebenkosten eines Bauplatzes mit Makler (65.259 €) den gesamten Kaufpreis eines Bauplatzes im Burgenland (61.600 €), in Vorarlberg reichen sie mit 52.285 € nah heran. Zweitens: Die Maklerprovision ist mit 3,6 % brutto der größte Einzelposten überhaupt, knapp vor der Grunderwerbsteuer mit 3,5 %; bei 639.200 € in Wien macht sie 23.011 € aus. Ein Bauplatz direkt von der Gemeinde, aus einem Baulandsicherungsmodell oder vom Nachbarn spart diesen Betrag komplett.

Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten